Der Balkon ist undicht, Fliesen sind locker oder der Beton bröckelt – aber wer muss sich darum kümmern? In der Mietwohnung ist die Rechtslage klar: Der Vermieter ist für die Instandhaltung verantwortlich. Aber was bedeutet das konkret? Wir erklären die Rechte und Pflichten beider Seiten.
Wer ist für was zuständig?
Die Zuständigkeiten sind im Mietrecht klar geregelt:
| Bereich | Zuständig | Grundlage |
|---|---|---|
| Balkonplatte, Abdichtung | Vermieter | § 535 BGB Instandhaltungspflicht |
| Geländer, Brüstung | Vermieter | § 535 BGB Instandhaltungspflicht |
| Bodenbelag (wenn vorhanden) | Vermieter | Teil der Mietsache |
| Kleinreparaturen (z.B. Silikonfugen) | Mieter (wenn vereinbart) | Kleinreparaturklausel |
| Balkonmöbel, Pflanzen | Mieter | Eigentum des Mieters |
Pflichten des Vermieters
Der Vermieter muss den Balkon in einem vertragsgemäßen Zustand halten:
Instandhaltungspflicht (§ 535 BGB): Der Vermieter muss Mängel beseitigen, die den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Ein undichter Balkon oder bröckelnder Beton sind solche Mängel.
Verkehrssicherungspflicht: Der Vermieter haftet, wenn durch einen mangelhaften Balkon Schäden entstehen. Bei Personenschäden drohen hohe Schadensersatzforderungen.
Reaktionszeit: Nach Mängelanzeige muss der Vermieter zeitnah reagieren. Bei akuter Gefahr sofort, bei normalen Mängeln innerhalb weniger Wochen.
Rechte und Pflichten des Mieters
Als Mieter haben Sie folgende Rechte und Pflichten:
Mängelanzeige: Sie müssen Mängel unverzüglich dem Vermieter melden. Tun Sie das nicht und der Schaden vergrößert sich, können Sie schadensersatzpflichtig werden.
Mietminderung: Bei erheblichen Mängeln können Sie die Miete mindern – aber erst nach Mängelanzeige und angemessener Frist zur Behebung.
Duldungspflicht: Sie müssen Sanierungsarbeiten dulden und dem Handwerker Zugang gewähren. Dafür muss der Vermieter die Arbeiten rechtzeitig ankündigen.
Kleinreparaturen: Wenn im Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel steht, müssen Sie kleine Reparaturen (z.B. bis 100 €) selbst zahlen.
Mietminderung bei Balkonmängeln
Bei erheblichen Mängeln können Sie die Miete mindern:
| Mangel | Mögliche Minderung | Hinweis |
|---|---|---|
| Balkon nicht nutzbar (Sperrung) | 5-15% | Je nach Balkongröße |
| Balkon undicht, Wassereintritt | 5-10% | Bei Beeinträchtigung der Wohnung |
| Geländer wackelt (Sicherheitsmangel) | 10-20% | Bei Nutzungseinschränkung |
| Sanierungsarbeiten (Lärm, Schmutz) | 10-30% | Für die Dauer der Arbeiten |
Mindern Sie nie eigenmächtig! Dokumentieren Sie den Mangel, setzen Sie eine Frist und lassen Sie sich im Zweifel beraten.
So läuft die Balkonsanierung in der Mietwohnung ab
Der typische Ablauf einer Balkonsanierung:
- 1. Mieter meldet Mangel schriftlich an den Vermieter (mit Fotos)
- 2. Vermieter prüft den Mangel und holt Angebote ein
- 3. Vermieter kündigt die Sanierung mit angemessener Frist an (mind. 2 Wochen)
- 4. Mieter gewährt Zugang und duldet die Arbeiten
- 5. Nach Abschluss: Abnahme und ggf. Beseitigung von Mängeln
- 6. Mieter kann während der Arbeiten ggf. Miete mindern
Dokumentieren Sie alles schriftlich – Mängelanzeige, Ankündigung, Abnahme. Das schützt beide Seiten bei späteren Streitigkeiten.
Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Wenn der Vermieter die Sanierung verweigert oder verzögert:
Schritt 1: Schriftliche Mängelanzeige mit Fristsetzung (z.B. 14 Tage).
Schritt 2: Nach Fristablauf: Schriftliche Mahnung mit erneuter Frist.
Schritt 3: Mietminderung ankündigen und durchführen (dokumentieren!).
Schritt 4: Bei akuter Gefahr: Selbst beauftragen und Kosten vom Vermieter zurückfordern (Ersatzvornahme).
Schritt 5: Klage auf Mängelbeseitigung beim Amtsgericht.
Bei Sicherheitsmängeln (Einsturzgefahr, loses Geländer) handeln Sie sofort! Informieren Sie den Vermieter und ggf. das Bauamt.
Häufig gestellte Fragen
Wir arbeiten auch mit Vermietern
Als erfahrener Fachbetrieb erstellen wir aussagekräftige Angebote und Dokumentationen für Vermieter. Mieter können uns gerne an ihren Vermieter weiterempfehlen.