Die Frage 'Wer zahlt die Balkonsanierung?' führt in Eigentümergemeinschaften regelmäßig zu Streit. Dabei ist die Rechtslage eigentlich klar – wenn man sie kennt. Wir erklären, welche Teile des Balkons zum Gemeinschaftseigentum gehören, wann die WEG zahlt und wann Sie als Eigentümer selbst in der Pflicht sind.
Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum
Der Balkon besteht aus verschiedenen Teilen – und die gehören unterschiedlichen Eigentümern:
| Bauteil | Eigentum | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Balkonplatte (Beton) | Gemeinschaftseigentum | WEG (alle Eigentümer) |
| Abdichtung | Gemeinschaftseigentum | WEG (alle Eigentümer) |
| Brüstung/Geländer | Gemeinschaftseigentum | WEG (alle Eigentümer) |
| Bodenbelag (Fliesen etc.) | Sondereigentum | Einzelner Eigentümer |
| Balkonmöbel, Pflanzen | Sondereigentum | Einzelner Eigentümer |
Was sagt die Rechtsprechung?
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen klargestellt:
BGH, Urteil vom 16.11.2012 (V ZR 9/12): Die Balkonplatte einschließlich der Abdichtung ist zwingend Gemeinschaftseigentum, da sie für die Standsicherheit und den Schutz des Gebäudes wesentlich ist.
BGH, Urteil vom 02.03.2012 (V ZR 174/11): Der Bodenbelag (Fliesen, Estrich) kann Sondereigentum sein, wenn die Teilungserklärung dies vorsieht.
Wichtig: Die Teilungserklärung Ihrer WEG kann abweichende Regelungen enthalten. Prüfen Sie diese zuerst!
Wie werden die Kosten verteilt?
Wenn die WEG zahlt, werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt – es sei denn, die Teilungserklärung sieht etwas anderes vor:
Standardfall: Alle Eigentümer zahlen nach ihren Miteigentumsanteilen (MEA). Hat Ihre Wohnung 100/1000 MEA und die Sanierung kostet 10.000 €, zahlen Sie 1.000 €.
Sonderregelung möglich: Die Teilungserklärung kann vorsehen, dass nur Balkonbesitzer für 'ihre' Balkone zahlen. Das ist rechtlich zulässig, aber nicht der Standard.
Beschluss der WEG: Die Eigentümerversammlung kann mit einfacher Mehrheit beschließen, dass die Kosten abweichend verteilt werden – z.B. nur auf die Balkonbesitzer.
Wie läuft die Beschlussfassung?
Für eine Balkonsanierung brauchen Sie einen WEG-Beschluss:
- Antrag auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen
- Angebote einholen und der Versammlung vorlegen
- Beschluss mit einfacher Mehrheit (mehr Ja- als Nein-Stimmen)
- Bei größeren Sanierungen: Sonderumlage oder Entnahme aus der Rücklage beschließen
- Verwaltung beauftragt den Handwerker
Holen Sie vorab 3 Angebote ein. Das beschleunigt die Beschlussfassung und zeigt, dass Sie vorbereitet sind.
Was tun bei Streit in der WEG?
Wenn sich Eigentümer weigern, für die Balkonsanierung zu zahlen:
Schritt 1: Prüfen Sie die Teilungserklärung. Dort steht, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist.
Schritt 2: Holen Sie ein Gutachten ein, wenn unklar ist, ob die Sanierung notwendig ist (Verkehrssicherungspflicht!).
Schritt 3: Beschluss in der Eigentümerversammlung fassen. Überstimmte Eigentümer können den Beschluss anfechten, müssen aber trotzdem erst zahlen.
Schritt 4: Bei Zahlungsverweigerung: Die WEG kann säumige Eigentümer verklagen.
Verzögern Sie notwendige Sanierungen nicht! Bei Schäden durch unterlassene Instandhaltung haftet die WEG – und damit alle Eigentümer.
Kann ein einzelner Eigentümer die Sanierung veranlassen?
Grundsätzlich nein – aber es gibt Ausnahmen:
Notmaßnahme: Bei akuter Gefahr (Einsturzgefahr, Wasserschaden) kann ein Eigentümer handeln und die Kosten von der WEG zurückfordern.
Duldungspflicht: Die WEG muss notwendige Sanierungen dulden. Verweigert sie einen Beschluss, kann der betroffene Eigentümer klagen.
Sondereigentum: Den Bodenbelag (Fliesen) können Sie als Eigentümer selbst erneuern – aber nur, wenn dabei das Gemeinschaftseigentum (Abdichtung) nicht beschädigt wird.
Häufig gestellte Fragen
Wir beraten auch WEGs
Als erfahrener Fachbetrieb arbeiten wir regelmäßig mit Eigentümergemeinschaften zusammen. Wir erstellen aussagekräftige Angebote für Ihre Eigentümerversammlung und beraten Sie zur optimalen Vorgehensweise.